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物业价格“试水”市场化定价- 为行业发展提供空间 转变观念仍是关键
物业价格“试水”市场化定价- 为行业发展提供空间 转变观念仍是关键
2016-02-06 作者: 浏(liu)览量(liang):7367次 打印该页

新年(nian)伊始(shi),国家发(fa)(fa)改(gai)委宣布(bu)放(fang)开(kai)多项商品和(he)服务(wu)价格(ge),其(qi)中(zhong)颇为引(yin)人关注的(de)(de)是非保(bao)(bao)障(zhang)性住(zhu)房物(wu)业(ye)服务(wu)、住(zhu)宅小区停车服务(wu)价格(ge)将走(zou)市场化定价之路。虽然政(zheng)府方面强(qiang)调,放(fang)开(kai)价格(ge)同(tong)时(shi)将加强(qiang)监管(guan),但记者日前在采访中(zhong)发(fa)(fa)现,面对物(wu)业(ye)费“松绑(bang)”,多数业(ye)主最担心的(de)(de)是价格(ge)上去了,服务(wu)质(zhi)量却(que)难以(yi)保(bao)(bao)证。业(ye)内(nei)人士认为,物(wu)业(ye)费的(de)(de)市场化定价有(you)利于物(wu)业(ye)管(guan)理行业(ye)健康发(fa)(fa)展,但还需(xu)要完善的(de)(de)法律机制配合以(yi)及(ji)物(wu)业(ye)公司和(he)业(ye)主双方的(de)(de)观念调整。

  现状:低缴费率(lv)难以维持正常运营

  物(wu)业(ye)管理(li)服(fu)务(wu)(wu)费(fei)包括(kuo)物(wu)业(ye)管理(li)基(ji)本服(fu)务(wu)(wu)费(fei)和机(ji)电(dian)设(she)(she)(she)施设(she)(she)(she)备(bei)日常运行(xing)养护费(fei)。根据(ju)(ju)《天(tian)津市普通(tong)(tong)住宅小区物(wu)业(ye)管理(li)服(fu)务(wu)(wu)收费(fei)管理(li)办法》和《天(tian)津市普通(tong)(tong)住宅小区物(wu)业(ye)管理(li)服(fu)务(wu)(wu)和指导价格标(biao)准(zhun)》,普通(tong)(tong)住宅小区物(wu)业(ye)管理(li)基(ji)本服(fu)务(wu)(wu)费(fei)实(shi)(shi)行(xing)政府指导价,开发(fa)建设(she)(she)(she)单位(wei)、业(ye)主大(da)会(hui)与(yu)物(wu)业(ye)服(fu)务(wu)(wu)企业(ye)在(zai)协(xie)商确定(ding)物(wu)业(ye)管理(li)基(ji)本服(fu)务(wu)(wu)费(fei)时(shi)可在(zai)标(biao)准(zhun)价格基(ji)础上进行(xing)浮(fu)动(dong)(dong),上下(xia)浮(fu)动(dong)(dong)幅度不得超(chao)过20%。机(ji)电(dian)设(she)(she)(she)施设(she)(she)(she)备(bei)日常运行(xing)养护费(fei),由开发(fa)建设(she)(she)(she)单位(wei)、业(ye)主大(da)会(hui)与(yu)物(wu)业(ye)服(fu)务(wu)(wu)企业(ye)根据(ju)(ju)本小区具体(ti)情况据(ju)(ju)实(shi)(shi)测算(suan),自行(xing)协(xie)商确定(ding)。

  谈(tan)到物业(ye)(ye)费价格放开这(zhei)一(yi)话题(ti)(ti),已经在物业(ye)(ye)行业(ye)(ye)工(gong)作了18年的天津某物业(ye)(ye)服务有限(xian)公司负责人吉总对此持肯定态度,“这(zhei)个政策的出台(tai)是一(yi)种积极的尝试,有利于通(tong)过(guo)市场的调节,在物业(ye)(ye)公司与(yu)业(ye)(ye)主(zhu)之间搭建起有效的沟通(tong)平(ping)台(tai),缓解目前(qian)存(cun)在的一(yi)些物业(ye)(ye)与(yu)业(ye)(ye)主(zhu)间的问题(ti)(ti)”。

  无论是(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)还是(shi)业(ye)(ye)(ye)主自(zi)身(shen),谈到物(wu)(wu)(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)费(fei)时(shi)都(dou)有自(zi)己的(de)苦衷:物(wu)(wu)(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)由(you)于(yu)入不(bu)敷出,希(xi)望提高(gao)价格;而部分(fen)业(ye)(ye)(ye)主因不(bu)满意服(fu)务(wu)质量(liang),不(bu)甘心缴纳(na)费(fei)用。根据(ju)(ju)天(tian)津市(shi)房管(guan)局的(de)统计,截(jie)至2014年(nian)年(nian)底,本市(shi)市(shi)内(nei)六区物(wu)(wu)(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)费(fei)收(shou)缴率(lv)不(bu)足80%。如果将(jiang)范围(wei)扩大至全(quan)市(shi)各区县,这个比(bi)例将(jiang)会(hui)更低。但根据(ju)(ju)吉(ji)总(zong)在物(wu)(wu)(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)行业(ye)(ye)(ye)的(de)经(jing)(jing)验来(lai)(lai)看,一(yi)般(ban)的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)只有确(que)保收(shou)缴率(lv)在92%—95%时(shi)才(cai)能(neng)维持公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)日常(chang)运营(ying)。“物(wu)(wu)(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)在做定价时(shi),前期会(hui)根据(ju)(ju)社区的(de)大小、户数等具体(ti)情况(kuang),配备一(yi)定的(de)安保人(ren)员、绿化技术人(ren)员,再通过成本的(de)核(he)算制定相应(ying)的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)收(shou)费(fei)标准。”吉(ji)总(zong)坦言,资(zi)金实力雄厚(hou)、特(te)别是(shi)有地产商(shang)背景的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si),为了维护(hu)自(zi)身(shen)的(de)品牌形象,往往不(bu)惜亏本经(jing)(jing)营(ying),但是(shi)对(dui)于(yu)一(yi)些中小型的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企业(ye)(ye)(ye),则(ze)会(hui)以提供更低质量(liang)服(fu)务(wu)的(de)方式(shi)来(lai)(lai)应(ying)对(dui)管(guan)理(li)费(fei)的(de)不(bu)足。

  业内:物业费放开有利于行业发展

  在(zai)市场化(hua)的定价(jia)(jia)机制下,最(zui)显著的特(te)点就是物业(ye)费需(xu)要业(ye)主(zhu)(zhu)和(he)物业(ye)公(gong)司协商(shang)定价(jia)(jia),这(zhei)将(jiang)促使业(ye)主(zhu)(zhu)和(he)业(ye)主(zhu)(zhu)委员(yuan)(yuan)会(hui)(hui)更(geng)积极地参与到(dao)(dao)社区治理当中(zhong),在(zai)物业(ye)服务(wu)定价(jia)(jia)上(shang)掌握(wo)了(le)(le)主(zhu)(zhu)动权,物业(ye)公(gong)司价(jia)(jia)格上(shang)浮须经业(ye)主(zhu)(zhu)委员(yuan)(yuan)会(hui)(hui)同意。从另一方面来看,如果物业(ye)服务(wu)不到(dao)(dao)位,业(ye)主(zhu)(zhu)委员(yuan)(yuan)会(hui)(hui)同样有权要求降价(jia)(jia)。这(zhei)对于物业(ye)服务(wu)企业(ye)自身发展提出了(le)(le)更(geng)高(gao)要求,让(rang)物业(ye)服务(wu)企业(ye)与业(ye)主(zhu)(zhu)之间的关系(xi)更(geng)紧密地结合在(zai)一起。

  与此同时,伴(ban)随着物(wu)业费(fei)的(de)(de)提高(gao),物(wu)业公司将(jiang)有更多的(de)(de)资金用于(yu)社区的(de)(de)管(guan)理和维护,从(cong)长期来看,将(jiang)影响(xiang)住(zhu)宅小(xiao)区的(de)(de)品质,影响(xiang)房(fang)产(chan)的(de)(de)保(bao)值增(zeng)值。而通(tong)过市场化的(de)(de)定价方式,将(jiang)逐步形成业主和物(wu)业公司双向选择、自由协商的(de)(de)定价机制,高(gao)端客户对(dui)于(yu)物(wu)业管(guan)理的(de)(de)需求(qiu)将(jiang)得到释放,高(gao)端小(xiao)区的(de)(de)物(wu)业管(guan)理费(fei)将(jiang)出现一定幅(fu)度的(de)(de)提升,对(dui)于(yu)高(gao)端物(wu)业服务(wu)绝对(dui)是利好(hao)消(xiao)息(xi)。

  吉(ji)总认为,高(gao)(gao)端物(wu)(wu)业(ye)(ye)关注的(de)应该是如何让品牌保(bao)值增值。“物(wu)(wu)业(ye)(ye)对地(di)产的(de)反哺效应巨大(da),根据业(ye)(ye)内(nei)统计,目前这一比例已接近30%,而在(zai)一些高(gao)(gao)端项目中,这一比例能(neng)达到35%”,吉(ji)总坦言,收费标准不再被限(xian)定后,一些品牌物(wu)(wu)业(ye)(ye)公(gong)司肯定会考虑提(ti)(ti)高(gao)(gao)价格(ge),同(tong)时(shi)也(ye)会提(ti)(ti)高(gao)(gao)服务质(zhi)量。“随着生活水(shui)平的(de)不断(duan)提(ti)(ti)升,业(ye)(ye)主的(de)需(xu)求(qiu)也(ye)在(zai)不断(duan)提(ti)(ti)升,高(gao)(gao)端物(wu)(wu)业(ye)(ye)需(xu)要做的(de)就(jiu)是业(ye)(ye)主需(xu)要什么我们就(jiu)提(ti)(ti)供什么,只(zhi)要能(neng)满足其日常需(xu)求(qiu),合理地(di)提(ti)(ti)升物(wu)(wu)业(ye)(ye)价格(ge)也(ye)能(neng)得到业(ye)(ye)主认可”。他同(tong)时(shi)指出(chu),物(wu)(wu)业(ye)(ye)费低的(de)小区,就(jiu)要由低等(deng)级的(de)物(wu)(wu)业(ye)(ye)公(gong)司去管理,但物(wu)(wu)业(ye)(ye)服务业(ye)(ye)是劳动密集型(xing)行业(ye)(ye),有实(shi)力(li)的(de)大(da)公(gong)司会有规(gui)模效益,在(zai)竞(jing)争中占(zhan)优(you)势,一些小企业(ye)(ye)在(zai)未来就(jiu)可能(neng)倒(dao)闭。

  业主:担心服(fu)务品(pin)质跟不上涨价幅度

  价格放开,业(ye)(ye)主的(de)(de)(de)(de)(de)利益能(neng)(neng)否得到维护(hu)?这是(shi)老百姓最关(guan)心(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)问题。家(jia)住塘沽区(qu)洞(dong)庭路的(de)(de)(de)(de)(de)业(ye)(ye)主李先生去年(nian)其所在小区(qu)更换了新的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)业(ye)(ye)公司,物(wu)业(ye)(ye)费也每(mei)个月(yue)上调(diao)了0.5元,但令他气愤的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)小区(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)业(ye)(ye)服(fu)务(wu)却没有(you)改进(jin)(jin)。“进(jin)(jin)出小区(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)道路特(te)别颠簸,物(wu)业(ye)(ye)倒是(shi)找来(lai)(lai)工人用沙(sha)子、砖(zhuan)块(kuai)、水泥暂(zan)时进(jin)(jin)行了修(xiu)葺,可(ke)是(shi)刚过了3个月(yue),修(xiu)好的(de)(de)(de)(de)(de)道路又(you)变(bian)得坑(keng)坑(keng)洼洼,这维修(xiu)根本就(jiu)是(shi)治(zhi)标(biao)不治(zhi)本。”“涨(zhang)物(wu)业(ye)(ye)费也不一(yi)定能(neng)(neng)换来(lai)(lai)好服(fu)务(wu)”成为许多像李先生一(yi)样的(de)(de)(de)(de)(de)业(ye)(ye)主最大的(de)(de)(de)(de)(de)质疑(yi),很多业(ye)(ye)主都担心(xin),在物(wu)业(ye)(ye)公司普(pu)遍亏损的(de)(de)(de)(de)(de)背景下,新规(gui)定只是(shi)给了一(yi)些物(wu)业(ye)(ye)公司涨(zhang)价的(de)(de)(de)(de)(de)理由(you),无法保证涨(zhang)价后就(jiu)会有(you)更好的(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)务(wu)。

  河东(dong)区(qu)成(cheng)林(lin)道附(fu)近一小(xiao)区(qu)物(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)工作人员沈(shen)娟在(zai)接受采访时(shi)表(biao)示,根(gen)据她(ta)工作2年(nian)多(duo)的(de)(de)(de)经(jing)验来看,物(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)和(he)业(ye)(ye)(ye)主(zhu)双(shuang)方调整(zheng)观(guan)(guan)念、增加(jia)沟(gou)通也是(shi)(shi)未来促进(jin)物(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)品质提升的(de)(de)(de)关键之一。“业(ye)(ye)(ye)主(zhu)与物(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)有点矛盾也很正常(chang),关键是(shi)(shi)大(da)家要好(hao)好(hao)沟(gou)通,互相理解。业(ye)(ye)(ye)主(zhu)应该转变随意(yi)拖欠物(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)费(fei)的(de)(de)(de)观(guan)(guan)念,因为这(zhei)个行业(ye)(ye)(ye)本身就(jiu)是(shi)(shi)需要先支付费(fei)用(yong)再享受服务的(de)(de)(de),这(zhei)就(jiu)建(jian)立在(zai)双(shuang)方信(xin)任的(de)(de)(de)基础上。而(er)从物(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)角度来看,应该随时(shi)向业(ye)(ye)(ye)主(zhu)公示物(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)费(fei)的(de)(de)(de)用(yong)处(chu),做到公开(kai)透(tou)明(ming)。对(dui)于业(ye)(ye)(ye)主(zhu)不满(man)意(yi)的(de)(de)(de)地(di)方,也应该及时(shi)进(jin)行调整(zheng)”。沈(shen)娟建(jian)议,除了(le)业(ye)(ye)(ye)主(zhu)很容易看到的(de)(de)(de)卫生、绿化(hua)、保安工作,如(ru)果物(wu)(wu)业(ye)(ye)(ye)公司能把账单、工作内容晒(shai)出来,或者组织业(ye)(ye)(ye)主(zhu)参观(guan)(guan)小(xiao)区(qu)的(de)(de)(de)大(da)型设备维护等隐性工作,就(jiu)会更(geng)容易取(qu)得(de)业(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)信(xin)任。

  在(zai)吉总看(kan)来(lai),这(zhei)种担心多数来(lai)源于(yu)业(ye)主(zhu)自身的臆(yi)想,实际(ji)上,由于(yu)物(wu)业(ye)公司价(jia)格上浮须经业(ye)主(zhu)委员会(hui)同(tong)意,如果物(wu)业(ye)服(fu)务不到(dao)位,业(ye)主(zhu)委员会(hui)同(tong)样有权(quan)要求(qiu)降价(jia),这(zhei)是对业(ye)主(zhu)权(quan)益(yi)的有效(xiao)保护,也能敦促业(ye)主(zhu)积极参与到(dao)社区事务的管(guan)理(li)之(zhi)中(zhong)。

  未来:人性化智慧社区成物业趋势(shi)

  物(wu)业价格放开引发(fa)的(de)(de)思(si)考更多的(de)(de)还是集(ji)中(zhong)于物(wu)业服务行(xing)业未来(lai)的(de)(de)发(fa)展方向和(he)趋(qu)势,什(shen)么(me)样的(de)(de)服务才能满足(zu)业主的(de)(de)需求(qiu)?什(shen)么(me)样的(de)(de)模(mo)式(shi)才能达(da)到智慧社(she)区(qu)的(de)(de)标准?如何(he)通过互联网(wang)思(si)维(wei)促进物(wu)业服务更加便(bian)捷和(he)方便(bian)?

近(jin)两年,国内(nei)房(fang)地(di)产(chan)(chan)商(shang)(shang)集中掀(xian)起(qi)了一阵移动互联网热潮,意图通(tong)过(guo)移动互联网整合周边业(ye)(ye)务,而(er)社区(qu)App几乎已(yi)成为很多地(di)产(chan)(chan)商(shang)(shang)或物业(ye)(ye)的(de)标准配置。去年,万(wan)科推出了一款社区(qu)生活App “住(zhu)这儿”,主要用(yong)户为万(wan)科业(ye)(ye)主、住(zhu)户群体(ti),通(tong)过(guo)手(shou)机软(ruan)件打(da)造物业(ye)(ye)服(fu)务、社区(qu)交流与商(shang)(shang)圈(quan)服(fu)务平台(tai)的(de)O2O闭环商(shang)(shang)业(ye)(ye)。通(tong)过(guo)手(shou)机,用(yong)户可(ke)(ke)以清晰掌握所在小区(qu)的(de)最(zui)新公告、热点(dian)事件,还(hai)可(ke)(ke)以自己(ji)(ji)发起(qi)相关活动,分享(xiang)养狗经(jing)验(yan)、美容美发信(xin)息,甚至(zhi)连生活中房(fang)屋(wu)报修、邮包(bao)收寄、投诉建议(yi)等基础功能都整合进(jin)了手(shou)机App中,业(ye)(ye)主只要在家动动手(shou)指(zhi),就能轻松(song)提交自己(ji)(ji)的(de)服(fu)务诉求。除了上述(shu)万(wan)科推出的(de)“住(zhu)这儿”外(wai),龙湖地(di)产(chan)(chan)、花样年、绿(lv)城(cheng)也纷(fen)纷(fen)推出了自己(ji)(ji)的(de)App项目,未(wei)来(lai)地(di)产(chan)(chan)将从住(zhu)宅开发商(shang)(shang)向城(cheng)市(shi)产(chan)(chan)品供(gong)应(ying)(ying)商(shang)(shang)转(zhuan)变,并适应(ying)(ying)移动互联网时代。

  在吉(ji)总看(kan)来(lai),不(bu)管未来(lai)科(ke)技手段如何发展,要做(zuo)好物(wu)业(ye)服务始终要从“人性(xing)化(hua)”角度(du)着手。“简单来(lai)说(shuo),就是(shi)客户需要什么(me)你就提供什么(me),并不(bu)是(shi)说(shuo)所有前沿(yan)或者(zhe)先进(jin)的就都是(shi)好的,重要的是(shi)因地制宜(yi)。始终按照业(ye)主习惯和接(jie)受(shou)的方式(shi)去选择合适的服务方式(shi),这才是(shi)关键(jian)。”

本(ben)文来源:今(jin)晚网-今(jin)晚报